Les évolutions à venir du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

98% de clients satisfaits

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Les changements de réglementation concernant le DPE s’enchaînent ces derniers mois, au point qu’on en vient à perdre le fil.

Il avait été envisagé par Nicolas Hulot (vous vous souvenez de Nicolas Hulot ? C'était avant Mme Borne, avant même M. de Rugy) de plus ou moins forcer les propriétaires de passoires thermiques à effectuer des travaux d’amélioration des performances énergétiques : si votre logement reçoit une note de F ou G, vous aurez un malus lors de la vente de ce bien. En tant que diagnostiqueurs immobiliers, l’effet qu’aurait eu cette mesure sur notre travail au quotidien nous inquiétait particulièrement, c’est pourquoi nous avions lancé une sorte de cri d'alarme, qui a manifestement grandement porté ses fruits puisqu'il n'est plus question de cela aujourd'hui.

Mais les nouvelles idées du gouvernement ne sont pas forcément de nature à nous rassurer.

Dans un précédent article, nous vous avions expliqué les différentes options qui étaient envisagées par le gouvernement pour le DPE. Nous allons maintenant discuter de ce qui semble se dessiner. Pour rappel, ces évolutions à venir ont deux objectifs :

  • Rendre le diagnostic de performance énergétique (DPE) plus fiable
  • Pousser les propriétaires à faire des travaux d’amélioration énergétique

Les lois ou projets de lois concernant le DPE

Certaines des évolutions attendues sont déjà écrites dans la loi, d’autres dans des projets de loi bien avancés. Les voici.

Evolution du DPE Vraiment actée

La loi ELAN du 23 novembre 2018 stipule que les résultats des DPE ne seront plus donnés à titre informatifs, mais deviendront opposables. Pour faire simple, cela veut dire que s’il y a une erreur dans un DPE que votre bailleur (ou vendeur) vous fournit, vous pourrez vous retourner contre lui, qui se retournera alors contre son diagnostiqueur immobilier, qui vous devra un dédommagement.

Cette mesure entrera en vigueur au 1er janvier 2021, et les DPE établis à partir de cette date seront donc opposables.

L’objectif de cette mesure est de rendre les DPE plus fiables, en encourageant les diagnostiqueurs immobiliers à faire très attention aux résultats qu’ils communiquent.

Evolution du DPE pas vraiment actée

La loi énergie-climat de 2019, dont le projet est au moment de l’écriture de ces lignes en passe d’être définitivement adopté, stipulera quant à elle que tout logement dont le DPE indiquera une note de F ou G (c’est ce qu’on appelle une passoire thermique) devra faire l’objet d’un audit énergétique. Nous reviendrons sur ce que signifie cette obligation plus bas.

Celle-ci devrait s’appliquer à partir du 1er janvier 2022.

Attention toutefois, le texte n’est pas définitivement adopté, et un simple changement de date de l’application de la règle, du 1er janvier 2022 au 1 er janvier 2023 par exemple, ferait passer cette évolution dans la catégorie « vraiment pas actée », ci-dessous.

Evolution du DPE vraiment pas actée

En 2022, il y aura comme chacun sait une élection d’importance, et toutes les mesures dont l’application est prévue après mi-2022 pourront être modifiées/annulées/oubliées d’ici là.

C’est par exemple le cas d’une autre mesure du projet de loi énergie-climat en discussion, qui stipule que les passoires thermiques (les logements avec notes de F ou G) devront obligatoirement faire l’objet de travaux d’amélioration énergétique par leur propriétaire.

Cette obligation devra s’appliquer, tenez-vous bien, au 1er janvier 2028 ! Après non pas une, mais deux élections présidentielles ! Autant dire que cette mesure est purement décorative et ne sera probablement appliquée ni sous cette forme, ni à cette date.

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Les projets concernant le diagnostic de performance énergétique

Une évolution en particulier concernant le DPE n’est pas encore entrée dans la phase d’écriture de la loi qui lui sera consacrée : la disparition du DPE vierge. Cela se confirme, il n'y aura plus de DPE vierges et c'est tant mieux.

Pour aboutir à cela, la solution qui est prévue est de tout simplement supprimer l’existence du DPE dit « sur factures » et de faire réaliser tous les DPE avec la méthode 3CL. Pour rappel, dans les logements datant d’avant 1948 notamment, le DPE se calcule aujourd’hui sur la base des consommations de chauffage des occupants (donc sur la base de leurs factures). Dans le cas où il est impossible de mettre la main sur des factures, il est impossible de calculer les notes du DPE.

Une fois cette méthode sur facture disparue, tous les résultats des DPE se baseront uniquement sur les caractéristiques du local expertisé, sans avoir besoin de réclamer des documents au propriétaire. Cette mesure dont on attend encore la matérialisation est bienvenue, car cela simplifiera la vie de nos diagnostiqueurs immobiliers, et cela sera plus satisfaisant pour nos clients que leur logement reçoive systématiquement une note, au lieu du surprenant « DPE vierge ».

Pourquoi ces mesures constituent un cocktail explosif

Maintenant que l’on a bien exposé ce qui est prévu par le gouvernement, voyons les effets que l’on peut en attendre en pratique.

Pour commencer, revenons sur cette obligation à partir de 2022 de faire un audit énergétique les propriétaires de logements classés en F ou G, les passoires thermiques. Qu'est-ce qu’un audit énergétique ? C'est tout simple, c'est un DPE en mieux : plus fiable, plus rigoureux, plus cher.

C’est par exemple une étude qu’il est déjà obligatoire de réaliser pour les copropriétés comprenant plus de 50 lots d’habitation, et ce document à l'avantage par rapport à un DPE d'estimer avec précision (en tous cas c'est son but) combien coûterait tel ou tel scénario de travaux d'amélioration des performances énergétiques, et quelles améliorations de sa note on pourrait en attendre.

Donc en théorie tout cela c'est très bien, et il est vrai que quand on a une mauvaise note, c'est bien de savoir quels seraient les moyens de l'améliorer.

Le problème que l'on voit poindre, quand on est diagnostiqueur immobilier, est tout simple : un audit énergétique, c'est cher. Si le résultat de notre DPE force un propriétaire à faire une dépense :

  • Ce propriétaire risque de nous demander de lui mettre une meilleure note.
  • Nos apporteurs d'affaires, agents immobiliers, risquent de nous demander de ne jamais mettre une note F ou G qui générerait un surcoût pour leur client.

On en arrive à devoir faire une analyse du scenario prévu par le gouvernement pour que tout se passe bien et, malheureusement, à douter que tout se passe bien.

Scénario gouvernement

  • Etape 1 : A partir de 2022, on oblige les propriétaires de passoires thermiques à réaliser un coûteux audit thermique
  • Etape 2 : En conséquence, les propriétaires et apporteurs d’affaires demandent aux diagnostiqueurs de requalifier leurs passoires thermiques en classe E, pour passer sous les radars
  • Etape 3 : Les diagnostiqueurs refusent, car le DPE a été rendu opposable en 2021, et ils ont parfaitement conscience des conséquences que pourraient avoir de telles magouilles en termes de responsabilité financière, d’augmentation in fine de leurs primes d’assurance en cas de recours fréquents, sans parler du simple effet délétère que cela aurait sur la réputation des acteurs de la profession

Scénario des connaisseurs du secteur

  • Etape 1 : conforme au scénario gouvernement
  • Etape 2 : conforme au scénario gouvernement
  • Etape 3 : sur les quelques milliers de sociétés de diagnostics immobiliers que compte la France, dont quelques milliers de « diagnostiqueurs solo », c’est-à-dire de sociétés ne comptant qu’une personne, quelques milliers vont accepter de bidouiller leurs DPE, car ils n’ont conscience :
    • Ni de leur responsabilité financière due à l’opposabilité du DPE
    • Ni des augmentations des primes d’assurance qui découleront de leurs faux-pas
    • Ni des conséquences à long terme sur la réputation de la profession
  • Etape 4 : après deux à trois années de purge, au cours desquels de nombreux diagnostiqueurs peu scrupuleux disparaîtront, au cours desquelles les primes d’assurances des diagnostiqueurs restant auront augmenté dans des proportions dangereuses pour leur santé financière, il ne restera que les diagnostiqueurs scrupuleux, et les nouveaux arrivants auront compris qu’on ne joue pas avec les résultats d’un DPE. Mais au cours de ces deux à trois années, la réputation déjà bien mauvaise du secteur aura plongé au plus bas possible

Pour conclure, on arrive encore une fois dans une situation problématique : on veut que les diagnostiqueurs soient plus rigoureux, que leurs DPE soient enfin fiables, mais dans le même temps on les met dans une situation où l'ensemble de leurs clients risquent de leur réclamer de ne pas faire de DPE fiables.

Et malheureusement le diagnostiqueur immobilier, comme l'ensemble des prestataires de services d'ailleurs, a besoin de clients qui acceptent d'acheter ses prestations, sinon il ne peut plus s'acheter à manger. On peut donc s'attendre à quelques années de DPE non fiables de la part de la profession, pour le plus grand bonheur d'UFC Que Choisir qui pourra continuer à se moquer, sans bien sûr jamais chercher à se mettre à notre place !

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