Loi Carrez : quels recours en cas d’erreur dans la surface ?

Définition

Commençons par le commencement avec la définition de la superficie au sens de la loi Carrez. Cette notion sert à mesure la superficie d’un lot de copropriété. De fait, elle ne concerne pas les biens qui ne font pas partie d’une copropriété.

Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts du bien, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres, ainsi que des parties des locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1.80 mètres.

Il est également à noter que dans le cas où une partie de couloir a été intégrée à un logement (en avançant la porte d’entrée de l’appartement dans le couloir), cette superficie ne doit être prise en compte dans la superficie Carrez que si l’ajout du lot a fait l’objet d’un acte notarié.

Enfin, attention à ne pas confondre une mesure loi Carrez avec une mesure loi Boutin !

Réalisation

A la différence de la plupart des autres diagnostics immobiliers, il n’y a pas besoin d’avoir reçu une formation puis une certification pour réaliser la mesure de la superficie loi Carrez. Vous pouvez donc le faire vous-même.

Il y a bien sûr un « mais », que voici : si vous surévaluez la surface de votre bien, puis que vous le vendez, puis que l’acquéreur s’aperçoit de l’erreur, il vous réclamera un dédommagement proportionnel à votre erreur, que vous serez dans l’obligation légale de payer. En revanche, si vous avez fait appel à un diagnostiqueur et que celui-ci s’est trompé, vous pourrez vous retourner contre lui lorsque l’acquéreur vous fera remarquer l’erreur, et c’est le diagnostiqueur qui sera redevable du dédommagement.

Recours en cas d’erreur

Si vous avez fait l’acquisition d’un bien et que vous vous apercevez que la superficie Carrez qui vous avait été indiquée est fausse, des recours sont possibles, en fonction des situations.

• L’appartement est plus grand

Ne faites rien. Passez par la case départ. Touchez 20 000 francs. Ou euros. Ou plus.

Puis lorsque vous revendez votre bien, n’oubliez pas de faire un nouveau diagnostic pour corriger l’erreur et bénéficier de cette plus-value que votre flair légendaire avait su voir venir.

• L’appartement est plus petit, mais l’erreur est inférieure à 5%

Dans ce cas malheureusement, il est admis qu’un diagnostiqueur étant humain, et l’erreur étant humaine, un diagnostiqueur est une erreur a droit à l’erreur. Vous ne pourrez donc pas solliciter de dédommagement, même si on peut s'attendre à ce que cela change prochainement.

Il est vrai que si vous venez d’acheter un appartement en plein Paris, à 10 000 € le m², qui vous a été annoncé à 100 m² et qu’en réalité il en fait 96, la différence de 4% représente tout de même 40 000 € et vous avez toutes les raisons de vous sentir lésé. Il est vrai aussi que quand vous achetez un appartement à un million d’euros, que vous en perdiez ou non 40 000, vous trouvez peu de gens pour vous plaindre. C’est dur.

Vou auriez toutefois pu vous éviter ce désagrément en procédant à une mesure Carrez contradictoire.

• L’appartement est plus petit et l’erreur est supérieure à 5%

Première consigne : dépêchez-vous ! La demande de réduction du prix doit être faite au vendeur dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique. Il est donc prudent de mesurer par vous-même la surface de votre logement dès que vous en avez pris possession.

Si vous constatez que la superficie est inférieure de plus de 5% à celle qui vous a été annoncée lors de la vente, réclamez au vendeur un remboursement au prorata de la surface. S’il avait fait appel à un diagnostiqueur, il se retournera contre celui-ci qui se trouvera redevable du remboursement à la place du vendeur.

Si le vendeur ou son diagnostiqueur refuse d’effectuer ce remboursement, vous devrez, toujours dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente, l’assigner devant le tribunal de grande instance.