Le DPE : comment se calcule-t-il ?

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Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est le plus connu des diagnostics, car son résultat est présenté sous une forme que l’on retrouve aussi bien pour son réfrigérateur, sa voiture que son logement. Ce diagnostic attribue à une habitation deux notes, chacune sous forme d’une lettre allant de À (la meilleure) à G (la moins bonne).

Etiquette de DPE

Dans un appartement ancien, ceci est une bonne note

Ces notes sont attribuées de la manière suivante :

  • La première note correspond à la consommation annuelle d’énergie du bien, pour le chauffage de l’habitation et le chauffage l’eau, divisée par sa surface. Ainsi, pour une consommation de moins de 50kWh par m2 par an, considérée comme très bonne, le bien se verra attribuer un A. Pour plus de 450 kWh par m² par an, la sanction sera un G.
  • La deuxième note correspond à la quantité annuelle de CO2 produite par m2, pour le chauffage de l’habitation et de l’eau chaude, là encore divisée par sa surface. Cela dépend bien sûr de la quantité d’énergie consommée (donc de la première note) mais aussi de la source d’énergie utilisée pour votre chauffage. Un chauffage électrique aura une meilleure deuxième note qu’un chauffage au fioul par exemple.

Grâce aux indéniables talents de pédagogue de l’auteur de ces lignes, le principe du DPE vient de vous être expliqué du mieux possible. Vous noterez que, même très bien expliqué, c’est compliqué.

Et si la théorie est compliquée, la pratique ne l’est pas moins. C’est ce que l’on va voir maintenant.

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Le DPE : comment ça se calcule en théorie

Il existe deux méthodes pour aboutir à ces deux notes.

MÉTHODE 1 – LA MÉTHODE SUR FACTURES

Cela consiste à se baser sur les consommations effectives d’énergie des trois dernières années d’un logement et de ramener ces consommations à la surface du bien pour obtenir la note.

Vous donnez donc à votre diagnostiqueur vos factures d’énergie (électricité, gaz) pour les 3 dernières années, ou seulement pour la dernière année, ou plus pragmatiquement vous lui donnez ce sur quoi vous arrivez à mettre la main. Lorsque le chauffage du logement est collectif, c’est bien simple, c’est encore plus compliqué : il faut alors connaître les consommations de chauffage de tout l’immeuble et les tantièmes de répartition de charges de chauffage de l’appartement.

MÉTHODE 2 – LA MÉTHODE DITE CONVENTIONNELLE, OU 3CL

Ce sigle intriguant ne signifie pas grand’chose, et cette méthode consiste à renseigner toutes les caractéristiques d’un bien (surface et type de fenêtres, surface et isolation des planchers, murs, plafonds, type de chauffage) dans un logiciel et à laisser la machine se charger d’attribuer des lettres.

COMMENT CHOISIT-ON LA MÉTHODE ?

Ce n’est pas le diagnostiqueur qui choisit sa méthode favorite, mais le type de bien qui détermine quelle méthode doit être utilisée. Le tableau ci-dessous résume les différents cas de figure.

Tableau des modes de calcul du DPE

Si, au travail, on vous demande d’établir des critères simples permettant de choisir entre deux options, ne faites pas ça

Petit exercice d’application :

  • Exemple 1 : un appartement dans un immeuble haussmannien (donc fin 19ème), que le chauffage soit individuel ou collectif -> méthode factures
  • Exemple 2 : un appartement dans un immeuble des années 70 chauffé avec une chaudière gaz collective -> méthode factures
  • Exemple 3 : un appartement dans un immeuble des années 2000 chauffé individuellement avec des radiateurs électriques -> méthode 3CL

Les diagnostiqueurs parisiens sont donc, on s’en doute au vu des caractéristiques de l’immobilier de la capitale, plutôt habitués à la méthode sur factures.

 

Le DPE : comment ça se calcule en réalité

Lorsque l’on doit appliquer la méthode sur factures, il existe un certain nombre de cas de figure où lesdites factures sont difficiles à retrouver :

  • Un bien inoccupé depuis plusieurs années
  • Un bien occupé au cours des dernières années par un locataire impossible à contacter, et qui a de toute manière autre chose à faire que de fouiller dans des factures de chauffage d’un bien qu’il a quitté il y a parfois longtemps

Dans ce cas, la loi impose au diagnostiqueur d’indiquer dans son rapport que, n’ayant pas accès aux données de consommation d’énergie, il ne peut pas attribuer une lettre. Le DPE est alors dit vierge, ou sans étiquette, bref il ne donne aucune information.

Etiquette de DPE vierge

C’est suffisant pour que votre notaire acte la vente, mais c’est vrai que ce n’est pas très parlant

Le client est dans ce cas fâché, car il n’aime pas qu’on lui donne un DPE vierge. En effet cela ne l’aide pas à diffuser l’annonce de vente ou de mise en location de son bien, tous les sites internet d’annonces demandant maintenant d’indiquer ces deux fameuses lettres avant de publier quoi que ce soit.

Si en plus le demandeur est une agence ou un notaire faisant souvent appel au diagnostiqueur, ce dernier est parfois prêt à tout pour ne pas le fâcher. A vrai dire il n’est pas prêt à tout, mais il est peut-être prêt à attribuer deux lettres parfaitement arbitraires (avec la troisième méthode non abordée dans le paragraphe “théorie” : la méthode du doigt mouillé) au bien en question plutôt que d’annoncer à son client qu’il doit lui envoyer un DPE vierge. Et ceux qui ont commencé à dire une ou deux fois qu’ils pouvaient faire un DPE sans recevoir de facture, finissent souvent par arrêter tout bonnement de demander les factures…

C’est ainsi qu’on constate que certains agents immobiliers et notaires sont étonnamment très mal informés sur les modalités de réalisation d’un DPE, car ils sont informés par des diagnostiqueurs qui ne veulent jamais les voir fâchés. On peut entendre des agents immobiliers dire, en parlant d’un appartement dans le très ancien (où, pour rappel, c’est la méthode sur factures qui doit être appliquée) : “les fenêtres viennent d’être refaites, et quand les fenêtres sont neuves mon diagnostiqueur met D, voire mieux”. On comprend bien à la lecture de cette seule anecdote que bien souvent, un DPE ne donne aucune information fiable.

L’objectif de cet article, un peu compliqué pour le novice du DPE car il aborde un certain nombre de sujets techniques et leurs conséquences pratiques, est d’apporter une réponse simple à une question simple.

  • La question simple est : pourquoi a-t-on l’impression que les résultats d’un DPE, c’est souvent un peu n’importe quoi ? (voir à ce propos les enquêtes d’UFC que choisir au sujet du DPE)
  • La réponse simple est : parce que c’est le cas. C’est souvent un peu n’importe quoi.

Cela appelle une question corollaire nettement plus compliquée, et qui sera la conclusion de cet article : comment faire alors pour que les diagnostiqueurs n’envoient pas ces DPE faits au hasard, sans aucune information ? Comment faire en somme pour que les diagnostiqueurs ne soient pas tentés de simplifier la vie à leurs clients ?

 

PS : chez Monser, nous avons fait le choix ô combien courageux, voire sacrificiel, de simplement suivre les règles légales de calcul du DPE. En effet, même s’il est tout à fait compréhensible que certains diagnostiqueurs cherchent à toujours donner à leurs clients ou partenaires ce qu’ils attendent, s’affranchir des règles de calcul du DPE dans ce but peut avoir des conséquences fâcheuses. Cela crée un flou sur la méthode d’établissement d’un DPE, sur sa fiabilité, et par rebond cela génère des doutes quant au sérieux des diagnostiqueurs immobiliers en général, doutes qui sont évidemment dommageables pour la profession.

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