Quelles sanctions encourons-nous en cas d'absence ou d'erreurs dans le diagnostic amiante ?

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Le diagnostic amiante est obligatoire pour la vente ou location d’un bien au permis de construire datant d’avant juillet 1997. Le diagnostiqueur listera les matériaux contenant de l’amiante dans le bien, ceci afin d’informer le futur acheteur ou locataire. Il est aussi obligatoire avant tout projet de travaux qui pourrait comporter des risques d’exposition à l’amiante afin de protéger les travailleurs du chantier.

La durée de validité du diagnostic est illimitée en cas d’absence d’amiante et de 3 ans en cas de présence d’amiante révélée par le diagnostic.

En cas de travaux de rénovation il est plus prudent de faire réaliser un nouveau diagnostic afin de s’assurer de l’absence d’amiante, les travaux pouvant révéler des matériaux amiantés non visibles et donc non diagnostiqués jusqu’alors.

Règles qui s'appliquent :

Le code de la santé publique, l’arrêté du 14 décembre 2010 portant agrément d’organismes habilités à procéder aux mesures de la concentration d’amiante et l’arrêté du 16 juillet 2019 relatif au repérage de l’amiante avant travaux s’appliquent pour toutes les questions liées à l’amiante.

Problèmes rencontrés et sanctions

  • Absence du diagnostic amiante ou fausses informations

Si le diagnostic est absent du DDT ou qu’il comporte de fausses informations, la responsabilité du propriétaire et celle du notaire peuvent être engagé. L’acquéreur ou le locataire peuvent ainsi saisir le tribunal ou la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), le propriétaire peut se voir infliger une amende pouvant atteindre 300 000€, une peine de prison de 2 ans, l’annulation de la vente ou du bail, des dommages et intérêts ou une réduction du prix du loyer dans le cas de la mise en location. Le notaire encoure la même peine de prison et le même montant d’amende si sa responsabilité est engagée.

  • Recours à un diagnostiqueur non certifié

Ici encore c’est la responsabilité du propriétaire qui a eu recours à un diagnostiqueur non certifié pour faire réaliser ses diagnostics immobiliers qui sera engagé. Il risque jusqu’à 1500€ d’amende.

  • Faute du diagnostiqueur

Si le diagnostiqueur commet une faute lors de l’établissement du diagnostic de performance énergétique il pourra être redevable de dommages et intérêts auprès de l’acquéreur/locataire pour réparer le préjudice subi.

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En pratique :

Aujourd’hui personne ne se risque à vendre un bien soumis à diagnostic amiante sans fournir ce diagnostic. Les sanctions portent donc essentiellement sur des documents erronés.

Deux sources de litiges sont les plus courantes :

  • Un diagnostiqueur immobilier inexpérimenté peut ne pas identifier comme tels des matériaux qui sont manifestement amiantés. Dans ce cas, c’est toujours la responsabilité de la société de diagnostic qui sera recherchée.
  • Il peut aussi arriver que des matériaux amiantés existent mais ne soient pas visibles au moment de la visite du diagnostiqueur. Dans ce cas de figure, un certain nombre de questions se poseront pour savoir si le diagnostiqueur est responsable : le matériau a-t-il été volontairement caché par le vendeur, en encombrant une pièce avec des meubles par exemple (dans ce cas, la responsabilité du vendeur est recherchée) ? Le diagnostiqueur a-t-il visité les lieux avec suffisamment de rigueur, en ouvrant les placards, trappes, etc ? Le diagnostiqueur a-t-il suffisamment bien précisé que certaines zones étaient inaccessibles lors de sa visite ?

Exemple de jurisprudence :

Les acquéreurs d’une maison dont le diagnostic de repérage amiante avait été fait par Bureau Veritas ont assigné la société pour paiement de dommages et intérêts. Ils ont trouvé de l’amiante sur les cloisons et doublages des murs, amiante non relevée par Bureau Veritas lors de leur diagnostic.

La cour d’appel a conclu que la société de diagnostic avait parfaitement réalisé sa mission, le repérage ne devait porter que sur les parties visibles et accessibles lors de la visite. Les plaques d’amiante étaient dissimulées derrière du papier peint, la société ne pouvait effectuer aucun démontage ou investigations destructives. La méthode de « grattage ponctuel » au niveau des extrémités des papiers peints invoquée par les acquéreurs ne constitue pas une méthode prévue par les dispositions réglementaires, d’autant plus qu’elle peut s’avérer dangereuse en milieu occupé puisque gratter une zone amiantée libèrerait l’amiante dans la pièce.

Le papier peint n’est pas, comme peuvent l’être les trappes ou faux-plafonds, un élément démontable puisque « sa dépose nécessite une destruction ».

L’examen visuel du diagnostiqueur ne l’ayant pas conduit à soupçonner la présence d’amiante, la cour d’appel statue qu’il a rempli ses obligations.

Cependant, les acquéreurs ayant formés un pourvoi en cassation, la cour de cassation a estimé que selon la version actualisée de la norme NFX 46-020 qui encadre la méthodologie pour le repérage amiante, l’opérateur n’aurait pas dû limiter son intervention à un contrôle visuel mais aurait dû mettre en œuvre tous les moyens nécessaires, y compris des sondages sonores (non destructifs) qui auraient été suffisants à faire suspecter la présence d’amiante.

La société Bureau Veritas est donc condamnée par la cour de cassation a payer la somme de 3000€ aux acquéreurs.

Cass. 3e civ., 14 sept 2017, n° 16-21.942, Publié au bulletin

Régis Andrieux

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