Quelles sanctions encourons-nous en cas d’absence ou d’erreurs dans le diagnostic d’Etat des Risques et Pollutions ?

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L’Etat des Risques et Pollutions concerne les biens à la vente comme à la location, il doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature de l’acte de vente ou du bail.

Règle qui s'applique et sanctions :

C’est le code de l’environnement qui s’applique. En cas de non-respect de la réglementation la responsabilité du propriétaire pourra être engagée : s’il omet de faire établir ce diagnostic ou s’il choisit d’induire en erreur les futurs acquéreurs/locataires en partageant de fausses informations sur l’annonce il risque tout d’abord l’annulation de la vente par l’acquéreur ou celle du bail par le locataire (qui pourrait aussi demander une réduction du prix de son loyer).

De plus, il est passible d’une amende de 300 000€ et de 2 ans de prison.

Dissuasif non ?

Le notaire peut être sanctionné de la même façon que le propriétaire dans le cas où il aurait validé un DDT (dossier de diagnostic technique) sans ERP. Si l’acheteur décide de saisir le tribunal il pourra obtenir des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi.

En pratique :

L’omission de l’ERP dans un DDT est presque impossible, en tout cas dans le cadre d’une vente. En effet, aucun notaire de France n’accepterait qu’une transaction immobilière se signe sous sa responsabilité sans ce document.

Pour ce qui est de l’exactitude de ce formulaire, il faut savoir que la plupart des entreprises de diagnostics immobiliers qui fournissent des ERP font appel à des bases de données payantes qui répertorient l’ensemble des informations nécessaires.

Pour obtenir un ERP faux, il faut donc décider sciemment de communiquer autre chose que le document obtenu grâce à ces bases de données.

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Exemple de jurisprudence :

L’acquéreur d’un ancien garage qu’il avait l’intention de transformer en bien d’habitation a découvert lors d’une expertise postérieure à la vente de l’hydrocarbure et des métaux lourds provenant de cuves enterrées et rendant la dépollution nécessaire.

L’acquéreur a donc attaqué en justice les vendeurs, la société immobilière et le notaire en garantie des vices caché et indemnisation du préjudice.

L’architecte de l’acquéreur a visité les lieux après la vente et a pris des photos montrant la présence de fosses de vidange des véhicules. On pourrait penser que l’acquéreur était en mesure d’apprécier le risque de pollution qui affecterait le local, étant donné les activités antérieures du lieu dont il était parfaitement au courant.

Ni le vendeur ni l’agent immobilier n’ont informé le notaire de la présence de ces cuves enterrées, pas plus qu’ils n’en ont informé l’acquéreur.

De ce fait, la cour a jugé que le vendeur, en tant que dernier exploitant du garage « doit garantie à raison des vices cachés, de la pollution engendrée par ces cuves ». La cour a aussi jugé que l’agent immobilier engage en cas de défaillance sa responsabilité délictuelle étant donné son obligation d’information loyal et de conseils adaptés en tant que professionnel de l’immobilier. Sa responsabilité dans cette affaire sera reconnue à hauteur de 25% au regard de l’étendue de ses manquements.

Le montant des travaux pour remédier à la pollution s’élève, selon l’expert, à 165 000 €.

Le vendeur et l’agent immobilier seront condamnés à verser à l’acquéreur les trois quarts de la somme des travaux, soit 123 750€. Le dernier quart est laissé à la charge de l’acquéreur étant donné que les métaux lourds retrouvés resultaient de l’activité ordinaire du garage dont tout un chacun pouvait avoir connaissance, contrairement à la pollution résultant des cuves enterrées.

Le vendeur et l’agent immobilier ont aussi été condamnés à verser la somme de 11 960€ pour le coût des investigations techniques entreprises par sondages.

Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-18.087

Dans cet exemple, le vendeur n’a pas pu se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés du fait de son ancienne activité professionnel dans le local. La décision de la cour aurait pu être différente si cette personne n’avait jamais effectué d’activités commerciales dans le bien. Dans un précédent article sur les sanctions encourues en cas de DPE erroné ou manquant dans le DDT (lien), le vendeur exerçait une activité professionnelle qui ne laissait pas de doute quant au fait qu’il était parfaitement conscient que le bien qu’il s’apprêtait à vendre avait de grosses défaillances énergétiques. Cependant, il n’a pu être mis en cause pour vices cachés puisqu’il n’exerçait pas son activité professionnelle dans le bien mis en vente. Seule la responsabilité de la société de diagnostic a été engagée.

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Régis Andrieux

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